Défricher les habitudes pour avancer rapidement

Développement immobilier industriel

Il y a 6 mois, nous vous présentions deux grands projets de reconversion de friches industrielles, à Haccourt et à Engis, illustrant la volonté du groupe eloy d’agir pour le redéploiement de l’activité économique de sa région. Dans le présent article, François Demez, Développeur de projets chez eloy, revient plus en détails sur le projet mené à Engis, son avancement, ses perspectives et les défis qu’il représente pour l’entrepreneur sprimontois.

Historiquement, eloy est un excellent entrepreneur : travaux d’infrastructures, construction de bâtiments et assainissements n’ont pas de secret pour lui. Ces dernières années cependant, la stratégie a évolué vers un élargissement de ses domaines d’action dans la chaîne de valeur, ce qui s’est concrétisé depuis 2010 par des initiatives en promotion immobilière et, plus récemment, par la réhabilitation de friches industrielles. Cette nouvelle activité de développement de projets structurants vient compléter la palette de compétences d’eloy, compétences qu’elle pourra alors exercer en interne sur les parcelles à développer, de la démolition à la construction de nouveaux bâtiments. François Demez : « À Engis, nous avons même mobilisé nos services financiers, le client international n’ayant pas les mêmes attentes que le client belgo-belge en matière de propriété. » 

Rendre possible ce qui ne s’est jamais fait, ensemble

L’ambition affichée par eloy est de réhabiliter en 3 ans seulement l’ancien site Cegram, une friche d’environ 10 ha fortement polluée et problématique en termes de sécurité. L’objectif s’avère ambitieux pour la Wallonie, où de tels projets prennent généralement plus de 10 ans. Pourtant, en région liégeoise, les zonings industriels affichent presque tous complets, si bien que la demande de terrains est forte, et ce malgré le prix élevé à l’hectare. L’accès à la voie d’eau est la cerise sur le gâteau. Réhabiliter des parcelles à l’abandon n’est pas pour autant simple et rapide. Face aux nombreux écueils, principalement administratifs, l’approche adoptée par eloy consiste à mener plusieurs étapes en parallèle pour gagner du temps. Ce qui ressemble alors à un « joyeux chaos » secoue les habitudes ancrées depuis trop longtemps, y compris dans le chef du développeur. François Demez : « Plutôt que d’enchaîner les différentes procédures les unes à la suite des autres, nous nous sommes lancés en parallèle dans les permis de démolition, le plan d’assainissement, le plan d’infrastructures et la commer­cialisation, et ce en partie avant même que la friche ne nous appartienne… Cela nous a demandé une énorme flexibilité – rien ne s’est passé exactement comme prévu – et de nombreuses ressources ont dû être mobilisées en même temps, mais aujourd’hui, donc presque 3 ans plus tard, le résultat est là. »

François Demez souligne la nécessité de travailler main dans la main avec les nombreuses administrations concernées : « Nous sommes en discussion avec une bonne douzaine d’administrations – de la SPI au DNF en passant par les SPW – qui, toutes, font consciencieusement leur travail, mais indépendamment les unes des autres. Le challenge pour nous est de mettre tout le monde autour de la table pour arriver à une vision globale. » Bien entendu, cela a demandé quelques contorsions à l’Administration, mais avec à la clé la satisfaction d’avoir trouvé une solution cohérente à ce qui paraissait à première vue insoluble. Au sein d’eloy également, un réel dialogue a été instauré tout au long de la chaîne pour satisfaire les attentes du client final. « Ensemble, nous œuvrons pour la bonne santé de l’économie en région liégeoise, ce qui est très valorisant. » Le projet vise en effet à attirer des industries à haute valeur ajoutée, avec une préférence d’eloy pour des entreprises qui génèrent un nombre significatif d’emplois (minimum 10 emplois/hectare).

Dialoguer, optimiser, préserver

Travailler en parallèle sur plusieurs fronts permet par ailleurs de pré­cieuses optimisations. Ainsi, polluées en profondeur, les terres ont été encapsulées plutôt qu’évacuées. Aussi, le permis d’assainissement a déjà pu tenir compte des infra­structures à construire. ∂

Sur ce chantier comme sur les autres, l’entrepreneur sprimontois reste fidèle à son objectif « zéro im­pact sur l’environne­ment et sur l’homme », notam­ment en préser­vant la biodiversité grâce à des aménagements pour deux espèces menacées, le crapaud calamite et le criquet à ailes bleues. François Demez : « Nous sommes aussi entrés dans Engironnement, association locale avec laquelle nous nous impliquons pour que notre impact soit positif sur la popu­lation de la commune. Entretenir un dialogue direct permanent avec les autorités communales est aussi très important. »

Les permis ont été accordés les uns après les autres, dont un permis « Petit Seveso » pour Euroports, qui exploitera dès 2026 la parcelle en bord de Meuse. Eloy a fait le choix de contracter avec un acteur portuaire, ce qui facilitera l’accès à la voie d’eau aux entreprises qui n’ont pas forcément un volume suffisant pour le faire elles-mêmes. Les autres parcelles sont actuellement en phase finale de négociation, avec des demandes de permis encore à déposer pour une mise en exploitation en 2027-2028. Actuellement, les travaux vont déjà bon train : assainissement sur une partie du site, infrastructures et fondations sur une autre.

Service complet pour plus de prévisibilité

François Demez conclut : « En nous lançant dans le développement im­mobilier industriel, nous voulons accom­pagner les entreprises de la recher­che de terrain jusqu’à l’aboutisse­ment du permis global, vite et bien, dans le respect des législations et des règlements en vigueur. Nous offrons ainsi aux acteurs industriels la prévisi­bilité qu’ils recherchent. Ensuite, pour la construction de leur bâtiment, notre approche en bouwteam est également garante d’optimisations au bénéfice du client. » 

En réhabilitant des friches industrielles de la sorte, eloy n’a rien inventé, s’inspirant notamment de pratiques déjà bien en place chez nos voisins. Son mérite est d’avoir innové en important cette méthodologie en Wallonie, prouvant par là qu’Administration et secteur privé peuvent réaliser de grandes choses ensemble.