Pourquoi habiter au Grand-Duché reste compliqué

Nous avions fait la connaissance de François-Xavier Gilen à l’occasion de la présentation du projet Unicity construit par Thomas & Piron Bau (voir le précédent numéro de Construire la Wallonie). Dans le présent article, nous lui avons demandé de prendre sa casquette d’Administrateur de la Chambre immobilière mise en place par le Ministère de l’économie pour aborder l’épineuse question du logement au Grand-Duché, avec quelques recommandations à la clé (sur porte).

« Ce sont les étrangers qui font tourner l’économie au Grand-Duché » : cette affirmation, étonnante en soi, n’est pas inexacte. Le secteur privé est peuplé de frontaliers… à l’image de François-Xavier Gilen, aujourd’hui Directeur commercial de Thomas & Piron Luxembourg, qui fait chaque jour depuis 15 ans le trajet entre son domicile belge et son lieu de travail luxem­bourgeois. Mais pourquoi n’habite-t-il pas au Grand-Duché ?

Quand le logement est en crise, la construction manque de bras… et inversement

Pour maintenir sa croissance écono­mique, le Luxembourg doit attirer 6000 nouvelles familles par an… et leur donner la possibilité de se loger confortablement. En 2024, seulement 800 logements ont été construits au Grand-Duché. Rareté des terrains, coût élevé des logements neufs, marché de la rénovation amorphe, méfiance croissante des investisseurs dans la brique, attitude des banques, lenteurs administratives, … de nombreux facteurs se liguent pour faire de la recherche d’un logement accessible financièrement un parcours du combattant. « Partir à la recherche de solutions pour sortir de la crise demande de prendre du recul », explique François-Xavier Gilen, « demander que les promoteurs-constructeurs baissent leur prix et que les banques recommencent à prêter aux gens ne suffit pas. Dans le cadre de la Chambre immobilière, nous discutons beaucoup avec les ministères. Certes, les indi­cateurs sont désormais un peu plus rassurants. Certes, le gouvernement a pris plusieurs mesures fiscales pour faciliter l’accès au logement. Mais il faut aborder le problème plus globalement car on se trouve en présence d’un cercle vicieux : la pénurie de logements abordables fait fuir les travailleurs qui, eux-mêmes, doivent contribuer à relever l’offre résidentielle au niveau de la demande. »

Cette situation n’est en effet pas sans conséquence sur le secteur financier comme sur celui de la construction, qui trustent les deux premières places du podium de l’économie grand-ducale, comme l’ont démontré les statistiques du STATEC. François-Xavier Gilen : « Attirer – et surtout retenir – de nouveaux collaborateurs est un défi tant pour les banques, les EY, Deloitte et compagnie, que pour les grosses entreprises de construction. Faute de trouver à se loger, les travailleurs abandonnent leur poste et le Luxembourg après quelques années. L’époque où travailler et habiter au Grand-Duché était attractif est révolue. »

Diminuer les coûts

François-Xavier Gilen ajoute : « En matière de réglementations environnementales, le Grand-Duché a toujours s’afficher comme pionnier, en allant au-delà des normes euro­péennes. Ce qui a fait grimper les coûts. A cela s’ajoute une latence administrative qui, elle aussi, augmente la facture. Entre l’achat d’un terrain sur Luxembourg et la pose de la première pierre, 6 à 12 ans s’écoulent. La Belgique n’est donc pas championne d’Europe en la matière. On perçoit actuellement une volonté de simplification admini­strative. Beaucoup ont arrêté de construire pendant la crise et le décalage sera donc énorme lorsque la machine reprendra. » 

Les terrains resteront rares et chers, il faut donc densifier pour pouvoir augmenter l’offre de logements tout en rendant ceux-ci plus abordables. Il « suffirait » que les responsables politiques osent revoir les plans d’aménagement généraux, commune par commune (c’est possible malgré l’autonomie communale), pour pouvoir ajouter un ou deux étages aux projets résidentiels de manière à diminuer le lourd impact du foncier sur le coût du logement. Une autre révolution que le Ministre du Logement tente de mener, alors que les mentalités bougent moins vite que le marché évolue.

François-Xavier Gilen : « Les banques luxembourgeoises, avec leurs taux variables sans plafond, ne facilitent pas les choses. Pire, elles découragent les investisseurs. Chez Thomas & Piron, nous avons vu la part d’acquéreurs investisseurs chuter drastiquement. Il faut des mesures pour redonner confiance dans la brique. Et il n’a pas d’autres moyens d’y parvenir que de mettre les quatre acteurs principaux autour d’une même table : l’état, les banques, les promoteurs et l’Union des consommateurs. Cela ne s’est pas fait jusqu’à aujourd’hui… »