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Les principaux enseignements du premier benchmark national lié à la décarbonation du secteur immobilier.
Le secteur immobilier belge est confronté à une mutation sans précédent. Rien qu’à Bruxelles, 20 milliards d’euros1 seront nécessaires pour rénover les immeubles de bureaux, avec plus de 8,4 millions1 de m2 à transformer d’ici 2050 pour atteindre les objectifs climatiques.
Dans le même temps, les rénovations lancées sans engagement préalable — c’est-à-dire sur une base spéculative — se font rares, alors que la disponibilité des immeubles prime est historiquement faible : moins de 3 %2 dans de nombreuses capitales européennes, et à peine plus de 2 % dans le quartier européen de Bruxelles. Cette tension sur l’offre, combinée à une reprise du marché locatif accentue l’importance de la performance carbone, devenue un critère essentiel pour préserver la valeur des actifs à long terme.
C’est précisément dans ce décor que s’inscrit le Baromètre Bas-Carbone des Investisseurs immobiliers, la première étude offrant aux investisseurs immobiliers actifs en Belgique une voix collective sur leur transition bas-carbone. Inspirée du Baromètre français réalisé par Business Immo et présenté au SIBCA – le salon de l’immobilier Bas Carbone – à Paris en septembre, l’initiative belge est portée par Pulse (Groupe CFE), en collaboration avec le Belgian Green Building Council (BGBC) et l’éditeur spécialisé en actualités immobilières Expertise.
Le Baromètre repose sur la consultation de 43 investisseurs actifs en Belgique, couvrant l’ensemble des segments majeurs de l’immobilier et représentant un portefeuille cumulé de plus de 42 milliards d’euros. Un échantillon hautement représentatif, équivalant à près des deux tiers des portefeuilles d’Expertise Top 100 (≈ 65 milliards €), le classement des plus grands portefeuilles immobiliers de Belgique.
1 JLL : Opportunities through obsolescence: Belgium, April 2025
2 Savills: European Office Occupational Spotlight, Q3 2025
L’étude mesure leur perception des efforts de décarbonation menés par le secteur immobilier en Belgique et offre un éclairage précis sur les stratégies bas- carbone mises en œuvre pour répondre à un marché en pleine transformation.
Sa mission : installer un benchmark récurrent apportant transparence sur les priorités, le niveau de maturité et l’évolution des stratégies de décarbonation des investisseurs.
Résultats clés (L’ensemble des graphiques est disponible dans le document « Belgian Low-Carbon Investor Barometer » en annexe.)
1. La décarbonation est désormais une priorité généralisée
Près de 9 investisseurs belges sur 10 jugent la décarbonation importante malgré les pressions macroéconomiques — preuve que la transition s’impose comme un impératif stratégique.
2. Le secteur immobilier belge est perçu comme en retard
58 % estiment que la Belgique est à la traîne dans sa transition, alors qu’en France la majorité considère leur marché en avance.
3. Une réglementation utile… mais encore insuffisante pour accélérer 68 % jugent les règles européennes et belges utiles à très utiles, mais 30 % les perçoivent comme un frein — un cadre nécessaire, mais encore trop complexe.
4. La rénovation, moteur central de la transition
70 % privilégient la rénovation du bâti existant, loin devant les acquisitions bas-carbone (19 %) ou l’arbitrage de portefeuille (9 %).
La transition sera tirée avant tout par la revalorisation du patrimoine existant.
5. L’inquiétude liée à la liquidité des actifs est le principal moteur vers la neutralité carbone
Pour 49 % des investisseurs, le principal déclencheur est désormais la liquidité des actifs, signe d’une prise de conscience de l’impact du carbone sur la valeur et la négociabilité des biens. La demande des locataires/clients suit (23 %), tandis que la motivation climatique — pourtant centrale dans le débat public — n’arrive qu’en troisième position (16 %). Contrairement à la France, où le critère lié à l’urgence climatique domine, la Belgique reste avant tout guidée par le risque de décote et d’obsolescence.
6. Le manque de standards communs est le principal frein
30 % pointent l’absence de standards dans le secteur comme premier obstacle, suivis par les outils de mesure (19 %) et le manque d’expertise (14 %). Ce constat souligne un défi central pour la Belgique : disposer d’un cadre clair, cohérent et réellement opérationnel pour guider la transition.
7. La performance carbone impacte directement la valeur
79 % des investisseurs anticipent une décote sur les actifs non alignés — preuve de la matérialité financière du carbone sur le marché belge. Et 56% envisagent même une décote de plus de 15%.
8. Objectifs climatiques: des progrès, mais plus lents qu’en France 77 % des investisseurs belges disposent d’une stratégie bas-carbone (vs 95 % en France), mais 1 sur 5 (21%) n’a toujours aucun objectif carbone — une part significativement plus élevée qu’en France (15,4 %).
9. Les certifications comptent
Les certifications environnementales occupent une place importante pour une large majorité d’investisseurs : 7 sur 10 les considèrent comme importantes à très importantes lors des acquisitions. BREEAM reste la certification la plus détenue et la plus recherchée en acquisition.
10. Belgique vs France : ambition identique, maturité inégale
La Belgique partage l’ambition climatique de la France, mais son niveau de maturité reste inférieur : 23 % des investisseurs belges élaborent encore leur stratégie, alors qu’en France 95 % du marché l’a déjà établie. En revanche, la Belgique se montre plus réactive, avec trois fois plus d’intentions de vendre rapidement les actifs non alignés.
Le secteur immobilier belge entre résolument dans l’ère bas-carbone, mais la transition révèle des niveaux de maturité contrastés entre acteurs.
Les investisseurs sont engagés, mais une majorité estime que le pays prend du retard par rapport à ses voisins — en raison du manque de standards communs et d’un cadre réglementaire jugé nécessaire, mais encore trop peu structurant pour accélérer la mise en œuvre
La transition est portée par la rénovation, la prise en compte des risques de liquidité et l’impact financier du carbone. Mais elle reste freinée par une maturité très hétérogène : certains acteurs avancent rapidement — notamment via des intentions de cession plus rapides des actifs non alignés — tandis qu’une part significative du marché tarde encore à formaliser des objectifs carbone.
Dans ce contexte, le Baromètre — lancé par Pulse by CFE, BGBC et Expertise News — offre désormais une base factuelle commune pour aligner le secteur et accélérer la transition bas-carbone en Belgique
